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苏州新区保安公司：突破中国保安垄断红线

  国务院颁布的《中华人民共和国物业管理条例》开始实施。至此国内的物业管理开始全面向香港式“管家”形态转变。

　　所谓物业管理，通俗地讲就是物业“四保”：即保洁、保修、保绿、保安，它是物业管理公司在管理物业时的核心业务，并获得国家法律的认可。解读《中华人民共和国物业管理条例》有关“保安”这个一业务时是十分值得玩味的。在物业管理条例中，通篇没有保安这个词组，关于保安业务“条例”解释为“对物业所有权、公共秩序的维护”。所谓物业所有权，这里可以理解为私人住宅及相关的地段，其公共秩序一般是指物业中人群活动的公共场所，只有在这特定的公共场所才会有公共秩序。对这特定的公共场所做一具象分析，便不难发现物业小区的停车场、行人出入的大门以及小区内的路面等，均属于公共场所的范畴。而对这些公共场所进行秩序维护显然已经在实质上具备了保安的功能。上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士认为，保安不是物业管理的法定内容，国际上对物业管理是有严格的区分的，如德国它只是强调对建筑物的管理，不涉及到人，类似于我国房改前房管所的功能。当前许多国家都没有物业管理条例。我国目前实施的物业管理条例基本上是延用了香港的管理模式，是一种管家型的。这主要是因为物业管理最早出现在深圳、广东一带，居住在住宅小区内的居民对环境、安全有需求，这样逐步形成的。当前物业小区内有保安已经是一个不争的事实，这次国家在法规条文中明确了它的职责，也就明确了物业公司从事物业保安受法律保护，从这个意义上讲，物业保安已经突破了中国保安垄断的红线。

　　当前全国物业管理公司均呈极速扩展之势，而物业管理的日常核心业务就是物业保安。以上海为例，每年上海新建的住宅面积超过1700万平方米，按10万平方米一个小区，每年新增保安就有2500多名，这还不包括物业保安的管理人员在内。上海市2002年统计数据显示，全市2200多家物业公司有员工近11万名，其中持证上岗的保安从业人员36156名。有关消息人士认为，这是一个保守的数字，因为目前物业公司中的保安没有上岗证的大有人在，其比例应在20%以上，此是其一。其二许多物业公司在人员分类统计时，将保安人员归类到管理人员类别中去，这种情况在不少外资、合资物业公司中较为突出，显然这是这些公司在条例出台之前为了规避保安业务这个敏感的话题。

　　物业保安作为中国保安服务业中一个不可忽视的服务品种，其发展是非常迅速的。在上海已有许多家物业公司将业务拓展到江浙两省。如上房物业公司在杭州管理100多万平方的住宅面积，在当地招聘了数以百计的保安员。陆家嘴物业公司所管理的物业面积已经突破了1000万平方米，足迹遍布上海及江苏的苏州、无锡、常熟地区。

　　物业公司跨区域的扩张从根本上提高了物业公司的管理经营水平，也使财富累积得以迅速膨胀。

　　种种迹象表明，国内许多物业公司不仅牢牢把持住物业小区保安的传统领域，而且已经开始向保安公司的保安领域拓展，其势头十分惊人。上海新纪物业公司不久前成为上海中级、高级法院的公共秩序维护者，代替了原先由保安公司的保安人员工作。今年欧洲最大的保安专业公司格鲁勃福在中国成立了物业公司，他们成功地承接了荷兰在中国开设的宜家家具大卖场的保安业务。凡此种种无一例外地表明，保安已不是垄断的概念， “战国”时代已经到来，其看不见的战线上硝烟四起，竞争激烈。

　　坦率地讲，物业公司和保安公司在竞争领域里已经不是站在了同一起跑线上，这可以从公司治理结构、法律法规保护、非市场因素干扰三方面来比较。首先看公司治理结构，物业公司非常完善，而保安公司法人则是由在职警察担任，至今对保安服务公司是属于事业单位还是企业单位尚有许多争论；其次法律法规，物业公司有国务院颁布的物业管理条例，而保安公司则处于无法可依；另外非市场因素干扰，物业公司基本没有非市场因素干扰，完全靠自身服务在市场上竞争，没有历史包袱和理念束缚，而保安公司至今仍在讲社会效益第一，是重要的辅警力量，在经营上依靠垄断获取利润。

　　随着物业公司的迅猛发展，物业管理行业的一些有识之士提出对物业公司的保安业务应进行规范管理的设想。据悉，有关城市的房管部门已会同当地公安、劳动等部门拟定“住宅小区物业管理区域秩序维护服务标准”，希望在其标准的规范下，使收入与服务统一，行业管理监督和企业经营分开。这是一个非常好的信息，但无疑也是向国内的保安服务公司发起挑战。改革已不是要不要的问题，而是必须行动起来，否则，竞争会让许多小保安服务公司无法生存。